Le contrat viager


  • Un produit financier
  • Un support immobilier
  • Une solidarité entre générations
  • Un placement avisé

Le terme VIAGER tire son origine du mot « viage », qui signifiait en vieux français « temps de vie ». Cette expression évoque une incertitude, un aléa quant à sa durée.

Telle est justement la caractéristique essentielle de la vente en viager : être un contrat aléatoire, au sens juridique même du terme (article 1964 du Code Civil).

Ce contrat formalise la vente immédiate d'un bien immobilier VIAGER LIBRE ou de sa nue-propriété VIAGER OCCUPÉ en organisant son paiement différé sous forme d'un versement au comptant appelé le BOUQUET et d'une RENTE VIAGÈRE, versée en général mensuellement.

Le vendeur en VIAGER OCCUPÉ recherche généralement un revenu complémentaire à long terme - sa vie durant - stable (respectant le pouvoir d’achat grâce à une indexation sur l’indice du coût de la vie) et en toute sécurité (garanties de premier rang). Il organise le paiement en fonction de ses besoins, de sa fiscalité et de son patrimoine (transmission choisie). Il cherche à rester chez lui le plus longtemps possible, à bénéficier d’assistance à domicile (soins, ménage, jardinage…), à faire plaisir de son vivant (donation) ou à réaliser ses rêves (voyages, loisirs…). Il pourra quitter à tout moment le bien vendu à sa seule initiative contre le versement d’une rente complémentaire prévue dés l’origine et garder ainsi toute sa liberté. Consulter les clefs pour le vendeur et les points forts pour le vendeur.

L'acheteur en VIAGER OCCUPÉ se constitue un patrimoine immobilier sans souci des aléas de la gestion locative (le vendeur continuant d’entretenir le bien), en contournant les circuits du crédit bancaire et en bénéficiant d'aménagements fiscaux optimisant l'opération. Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale personnelle, l’acquéreur pourra préparer sa cessation d’activité, compléter sa retraite à horizon de 20 ou 25 ans, transmettre à ses enfants, ...). Consulter les clefs pour le vendeur et les points forts pour le vendeur.

Le vendeur en VIAGER LIBRE d'un bien immobilier cherche principalement à se libérer des soucis de gestion locative et des travaux, à doper le rendement net par le biais d'une fiscalité très favorable (70 % d'abattement avant déclaration IRPP - sortie partielle d'ISF) et à organiser et choisir sa stratégie de transmission patrimoniale (bénéficiaires et délais). Consulter les clefs pour l’acquéreur et les points forts pour l’acquéreur.

L'acheteur en VIAGER LIBRE accède à la propriété avec un faible apport dans un logement qu'il occupe immédiatement. En cas de mise en location du bien, il percevra les loyers qui viendront diminuer d’autant la rente viagère versée. Cette solution lui permettra d’investir en douceur ou de se loger sans avoir besoin d’un recours bancaire. Consulter les clefs pour l’acquéreur et les points forts pour l’acquéreur.

Quelques remarques intéressantes à noter :

Tout peut se vendre en viager : Biens immeubles d’habitation ou commerciaux,

Il n’y a pas d’âge pour vendre en viager (même occupé) car il y a un acquéreur pour tout bien et des taux correspondant à tous âges. Toutefois, il est souvent inutile d’attendre d’être plus âgé afin d'obtenir un taux de rente viagère plus élevé, les mensualités non encaissées, dans ce laps de temps, ne se rattrapant jamais.

Un viager peut être revendu : L’intégralité des conditions de l’acte initial doivent être respectées et notamment le montant exact de la rente due ; c'est alors le premier débirentier qui encaisse le bouquet le jour de la signature de la revente notariée. Attention, celui-ci restera solidairement responsable du bon paiement des rentes jusqu’au décès du ou des crédirentiers.

On peut vendre en viager même en présence d’enfants : C’est souvent la solution choisie par de nombreux vendeurs afin d’organiser de leur vivant leur succession (ventilation de tout ou partie du bouquet par exemple), évitant ainsi d’éventuels problèmes futurs entre les ayants droits.

Dans un cadre offrant pour les deux parties la souplesse liée aux nombreux aménagements possibles et la rigueur d’une protection légale stricte puisqu’inscrite clairement dans l’acte authentique notarié, nous allons en tant que spécialiste du viager nous attacher à trois objectifs :

Aider chaque vendeur, une fois les calculs viagers effectués, à définir précisément les objectifs et donc les modalités personnalisées (objectifs économiques, incidences fiscales, possibilités patrimoniales…),

Rechercher pour chaque affaire à rechercher un acquéreur au profil adapté en termes d’âge, de moyens financiers, d’objectifs économiques (rendement, plus values),

Concrétiser la vente par la rédaction d’un compromis de vente très détaillé ou tous les aspects VIAGER du futur acte authentique seront pris en compte. Ce compromis sera transmis pour la rédaction de l’acte authentique au Notaire Conseil,

Assurer le conseil pendant toute la durée du contrat et les réactualisations annuelles des rentes viagères qui sont adressées à chaque partie.


En conclusion, le VIAGER est une solution intéressante pour le vendeur comme pour l’acquéreur où l’on retrouve une convergence d’intérêts et qui répond à des problèmes d’actualité tels que :

Celui des retraites, tant pour le vendeur qui en profite immédiatement, que pour l’acquéreur qui la prépare,

Celui des logements (possibilité pour l’acquéreur d’accéder à la propriété en centre ville ou en bord de la mer par exemple où les programmes immobiliers sont rares et les prix souvent inabordables),

Celui des placements qui sont souvent incertains : « la pierre » restant toujours une valeur sûre sur le long terme,

Celui des successions difficiles (dans les familles recomposées par exemple ou s’il y a des problèmes latents entre des enfants),

Celui des droits importants à payer à l’Etat s’il n’y a pas d’héritiers directs.

... et bien d’autres encore, en fonction de chaque cas.


Afin d’être au mieux renseigné et aiguillé, selon votre cas, et surtout afin d’éviter tous soucis pendant la vie de votre contrat viager, par une rédaction sérieuse et adaptée du contrat initial de vente, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel du viager expérimenté, reconnu et proche de vous.

Pour mieux comprendre les termes utilisés, vous pouvez consulter notre petit LEXIQUE.