Lexique du viager


VIAGER LIBRE - VIAGER OCCUPÉ - CALCULS VIAGERS - BOUQUET - RENTE VIAGÈRE - RENTE CERTAINE - INDEXATION - GARANTIES - CLAUSE RÉSOLUTOIRE - GARANTIES - PRIVILÈGE DU VENDEUR - DÉBIRENTIER - CRÉDIRENTIER - ESPÉRANCE DE VIE - TAUX DE RENTE - NUE PROPRIÉTÉ - DROIT D'USAGE ET D'HABITATION - COMPROMIS DE VENTE - ACTE AUTHENTIQUE

VIAGER LIBRE :

Vente d'un bien immobilier dont l'acquéreur aura immédiatement la libre disposition. Le paiement différé se fera sous forme d'un bouquet - paiement comptant - et d'une rente viagère. Le montant de la transaction est égal à la valeur estimée du bien sur le marché immobilier.
Pour le vendeur : avantages fiscaux importants par rapport aux revenus locatifs.
Pour l'acheteur : il accède à la propriété de son logement et contourne des circuits coûteux du crédit.

VIAGER OCCUPÉ :

Vente d'un bien immobilier dont le vendeur se réserve le Droit d'usage et d'habitation. Le montant de la transaction - sur lequel seront calculés les droits d'enregistrement - est sensiblement égal à la valeur de la nue-propriété du bien vendu. Le paiement différé se fera sous forme d'un bouquet et d'une rente viagère. Il sera prévu dès l'origine du contrat une rente complémentaire en cas de départ anticipé du vendeur, calculée sur la valeur locative du bien.
Pour le vendeur : il continue à habiter son logement, bénéficie de revenus supplémentaires dans le cadre d'une fiscalité favorable et organise de façon choisie la transmission de son patrimoine.
Pour l'acheteur : il se crée un patrimoine sans souci de gestion ni pression fiscale supplémentaire.

CALCULS VIAGERS :

À partir d'une estimation d'un bien au prix du marché, il s'agit de calculer les montants du bouquet et des rentes qui seront perçus par le vendeur. Sont pris en compte pour ces calculs :

  • l'espérance de vie du vendeur (1 ou 2)
  • la valeur de la nue propriété
  • le taux d'entretien (état général du bien)
  • le taux de rente appliqué au capital à amortir
  • la valeur locative.

Ces calculs doivent toujours être communiqués clairement, par écrit et donc vérifiables.

BOUQUET :

C'est le montant qui est payé comptant au vendeur. Il est librement fixé par lui. Il est souvent égal à 20 % du montant de la transaction mais ce n'est pas une règle.
Pour le vendeur : une garantie supplémentaire, un moyen de transmission à une personne librement choisie, un apport d'argent frais.
Pour l'acheteur : un moyen de diminuer la rente mensuelle.

RENTE VIAGÈRE :

C'est le montant payé en général mensuellement par l'acheteur - débit-rentier - au vendeur - le crédit-rentier. Cette rente versée à vie à une personne ou deux (rente réversible) est indéxée en général sur l'indice INSEE du coût de la vie et revue annuellement.

RENTE CERTAINE :

La rente peut d'un commun accord être limitée dans le temps et le prix s'amortit sur la durée convenue. Elle est dite certaine car elle devra être payée dans tous les cas.
Pendant cette durée convenue mais non au delà.
Pour acheteur et vendeur un moyen de supprimer un des aléas du viager si la situation économique du vendeur le permet.

INDEXATION :

C'est une caractéristique essentielle pour le vendeur si la rente viagère correspond à un besoin quasi alimentaire. La rente versée suit le coût de la vie. En contrepartie le taux d'intérêt retenu pour le calcul du taux de rente est inférieur aux taux bancaires pratiqués.
Pour le vendeur : une garantie de revenu.
Pour l'acheteur : un taux d'intérêt inférieur au marché.

CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

La clause résolutoire permet de demander en justice la résolution de la vente en cas de non paiement de la rente.
Dans les cas particulier de la vente Viagère l'acte de vente doit préciser que le défaut de paiement de trois mensualités consécutives entraîne l'application de plein droit de cette clause. Dans ce cas les vendeurs ne sont tenus à aucune restitution des rentes perçues ni du prix de la vente payé comptant-bouquet.
Pour le vendeur : une sûreté qui complétée par le privilège du vendeur correspond à la nécessaire sécurité entourant le paiement régulier de la rente.
Pour l'acheteur : l'achat en viager est un engagement qui doit être impérativement respecté.

PRIVILÈGE DU VENDEUR :

C'est une garantie qui permet au vendeur de faire saisir l'immeuble et de le vendre pour obtenir un capital permettant d'assurer le paiement de la rente. Ce privilège permet en cas de vente de l'immeuble par l'acquéreur de primer sur tous les autres créanciers de celui-ci.

DÉBIRENTIER :

C'est le nom donné à l'acheteur d'un viager en tant qu'il est redevable de la rente au vendeur. Le débirentier s'acquitte généralement de ce paiement mensuellement par virement bancaire automatique.

CRÉDIRENTIER :

C'est le vendeur en tant qu'il perçoit la rente.

ESPÉRANCE DE VIE :

Parmi les éléments qui déterminent les calculs viagers la valeur estimée du bien et l'espérance de vie du vendeur sont les deux critères les plus importants. Les compagnies d'assurance et la Caisse Nationale de Prévoyance actualisent chaque année les tables nationales de mortalité. Il est équitable de retenir ces barèmes comme base de référence pour les calculs. La base retenue doit être communiquée aux vendeurs et acheteurs. La durée présumée du contrat ainsi retenue va permettre d'établir la valeur de la nue-propriété et le taux de rente.

TAUX DE RENTE :

Le taux de rente retenu détermine le montant de la rente annuelle pour 100 € de capital. Par exemple si le taux est égal à 7, le crédirentier touchera une rente annuelle de 7 € pour 100 € de capital sa vie durant. Il est fonction de la durée d'amortissement présumé du capital et du taux d'intérêt retenu.

NUE -PROPRIÉTÉ :

Lorsqu'un bien immobilier est vendu en VIAGER OCCUPé, le vendeur en se réservant sa vie durant ou pour une période limitée le droit d'usage et d'habitation fait que l'acheteur ne peut avoir l'usage du bien. L'achat de la Nue Propriété est donc l'achat du droit permettant d'accéder à la pleine propriété à l'extinction de la réserve exercée par le vendeur.

DROIT D'USAGE ET D'HABITATION :

C'est le droit que se réserve le vendeur de conserver sa vie durant ou pour une durée limitée la jouissance du bien vendu et donc le droit d'y loger lui-même, sa famille et ses proches. Plus restrictif que l'USUFRUIT il ne permet pas en particulier la location du bien vendu à des tiers. C'est pourquoi il doit toujours être prévu, dès l'origine du contrat une rente complémentaire en cas de renonciation à l'occupation des lieux.

COMPROMIS DE VENTE :

C'est le contrat que acheteur et vendeur signent pour réserver un bien. Dans le cas d'une vente en viager ce document doit être très précis car y sont consignées toutes les dispositions relatives aux rentes - viagère et complémentaire - leurs conditions de paiement et d'indexation ainsi que les garanties convenues, aux conditions de l'occupation future et aux répartitions des charges entre acheteur et vendeur durant la vie du contrat. Toutes ces conditions seront reprises à l'identique dans l'acte authentique. Une bonne solution est que ce document soit rédigé par un spécialiste du viager dont l'expérience pratique est ici indispensable et vu pour conseil avant sa signature par le ou les notaires conseils de l'acheteur et du vendeur et qui rédigeront l'acte authentique.

ACTE AUTHENTIQUE :

Comme pour toute transaction immobilière l'acte de vente devra être établi et reçu par un notaire. Sauf le cas d'un viager libre, les frais pour toutes les ventes viagères sont calculés sur la valeur vénale du bien vendu soit des frais réduits de 30 % à 50% environ selon les cas.